英国大银行拒绝向伦敦知名楼盘买家贷款,为什么？

据英国《金融时报》率先披露，随后英国各大媒体跟进报道称，英国最大的金融机构之一巴克莱银行日前拒绝向英国第三大开发商Taylor Wimpey位于东伦敦的一个大型楼盘项目的买家提供按揭贷款。

该报道称，巴克莱银行拒绝向Stratford伊丽莎白女王奥林匹克公园旁边的Chobham Manor楼盘项目买家提供按揭贷款。该银行称拒绝贷款的主要顾虑是，该项目的租赁产权结构过于复杂(complicated leasehold structures)，从而担心物业未来的价值是否会受到影响，甚至是银行贷款的抵押房产产权是否存在风险等。

根据该项目当前有年限的租赁产权(leasehold，区别于永久产权Freehold)的销售协议的某一条文显示，如果负责开发该楼盘的项目公司破产或者被注销，最初由该公司和物业购买者签署的租赁协议或将自动终止。这将导致银行贷款的抵押物业出现“严重的问题”。

此次事件，是Taylor Wimpey继去年被迫划拨1.3亿英镑资金用于解决租赁房产地租金纠纷之后的最新租赁产权争议。该公司将大部分本来可以永久产权出售的别墅按照有限租赁产权出售，并且规定房产的土地租金额按照每十年翻一番上涨，给此类房产的业主埋下的严重成本负担，并为房产价值带来很大的不确定性。

巴克莱银行的一位发言人表示，当我们放贷时，不但需要评估自住业主的收入是否能还得起月供、或者评估房产的租金收益是否能够轻松还贷；我们还会考虑在整个贷款期限内，投资者有没有能力在支付土地租金后的偿付能力，以及由于有年限的租赁产权问题是否影响物业的市场价值。

Chobham Manor项目的土地永久产权归伦敦遗产开发公司(London Legacy Development Corp)。

Taylor Wimpey表示，将根据巴克莱银行的担忧，修改其在Chobham Manor的租赁产权条款。但该公司没有披露有多少套房产受此租赁产权争议的影响。

有限租赁产权纷争

近年来，越来越多的开发商将别墅房产以有限产权的形式出售，将房产土地的永久产权开发商自己持有或出售给第三方商业企业。开发商或第三方商业企业通过每年向业主收取一定额度的地租租金。

据英国社区和地方政府部的官方统计，1996-2015年前间，以租赁产权形式出售的新建别墅比例从22%上升至43%。社区和地方政府的统计估计，2015/16年英格兰地区的私人租赁产权房产有约420万套，其中约140万套租赁产权别墅，比2014/15年时的120万套有所上涨。

由于有限产权房产的业主只是拥有房产一定年限的使用权，并不拥有房产的永久产权，因此在很多方面受永久产权业主的严格限制，常见的问题至少表现有：

• 按照当前的惯例，大部分有限产权的别墅、公寓等房产，交易合同中规定地租金额每十年翻一番，这种成级翻倍的金额很可能达到一个很高的额度；

• 如果有限产权业主希望改动或较大规模装修房产，可能需要向永久产权业主(通常为永久产权的持有公司)缴纳一定额度的费用，几百英镑到上千英镑； 

• 尽管当前法律规定有限产权业主有权购买永久产权，但是购买金额往往由永久产权的持有公司或个人决定，很可能非常高昂。

据《卫报》报道的一个案例，一名男士7年前购买了Taylor Wimpey在Blackburn开发的房子。开发商随后将房子土地的永久产权卖给了英国大亨James Tuttiett拥有的E&J公司。这名买房的男子说：“我们现在每年需要支付290镑地租。按照每十年翻一番，等50年后，当我完全还完贷款本应安享晚年的时候，每年却仍要向E&J交1万镑的地租。”

2015年，一名首次购房者在伯明翰附近的Coleshill花5.8万镑买了一套一居室公寓，现在公寓的地租已经上涨到一年8,000镑，几年的地租就足够买下公寓。

《卫报》调查英国公司注册署(Company House)的信息显示，James Tuttiett控制着多达85家公司，这些公司分布在纽卡斯尔、伯明翰、利兹、考文垂和伦敦等地，拥有4万套有限租赁产权房子的土地产权，而他是这些公司唯一的主管或者雇员。仅2016财年，他的地租收入就增加了8000万镑，达到2.67亿英镑。

另有一些案例中，房主发现他们的永久产权已经被卖给了投资公司，房主被告知必须支付数万英镑才能买回永久业权。2017年早些时候，业主Kate Kendrick告诉BBC，为了买回被开发商Bellway偷偷卖掉的永久产权，她花了£13,300。

政府立法逐步禁止租赁产权纷争 

针对租赁产权的纠纷，英国社区和地方政府在去年底宣布，将通过立法逐步禁止开发商以租赁产权(leasehold)的形式出售新建别墅。同时根据新规，新的长期租约形房产，包括公寓和别墅，其地租也将归零。

措施包括：

• 立法避免新建别墅以租赁产权形式出售，除非特殊情况，诸如共享产权房产(shared ownership)

• 确保新的长租约房产(包括公寓和别墅)的地租为零

• 与立法委员会(Law Commission)合作支持现有的租赁产权业主，并使购买永久·产权或延长租赁产权变得更简单，快捷和便宜

• 为租赁产权房产持有者提供明确的各种补偿方式，以便向其提供补偿

• 对租赁产权房产持有者的支持和建议进行更广泛的内部审查，确保在新的立法和监管环境中适合其目的

• 确保永久产权人和租赁产权持有者享有同等权利，挑战不公平的服务费。

不过，政府还需为这些新政策立法，因此还需要一段时间来实施。

社区和地方政府部门的一位发言人表示：“针对这项打击不公平租赁产权措施的立法需要服从议会的时间表，但我们打算尽快推进。”

Leasehold Solutionsd的负责人Louie Burns甚至形容提议的新政是“难以置信的脆弱”。

“虽然废除地租的提议看起来非常有吸引力，但这会将现有的租赁产权持有人置于非常糟糕的境地。因为这会导致双层市场的出现，使零地租的新物业更具吸引力，而目前手里有房的业主要卖掉房子的几率则会大打折扣，毕竟旧的地租条款仍适用于他们的房产，”他补充道。

Great Marlborough Estates的联合创始人Grant Lipton表示：“遏制租赁产权系统下不公平做法的措施姗姗来迟。拟议的改变将抑制地主将租客遭受不公平的地租中。”

 “最终，我们需要的是在购房的每个过程中有更多透明度，消费者可以充分意识到他们的权益，且他们的顾问充分履行他们的责任。”

该禁令是一系列保护业主免受租赁产权制度滥用措施的一部分。政府正在与立法委员会(Law Commission)合作支持现有的租赁产权业主，并使购买永久产权或延长租赁产权变得更简单，快捷和便宜。

什么是租赁产权Leaseholds？

租赁产权意味着你只是从永久产权人(房东)那里购买房屋一段时间的产权而已。这段产权通常是长期的——99年或125年，至多不高于999年。

• 租赁产权房产的业主与永久产权人之间需要有一份规定双方法律权利与责任的合约；

• 永久产权人一般有责任维护建筑的公共区域，比如大堂、楼梯、外墙和屋顶。然而一些租赁产权人可能声称“管理权”是他们的责任；

• 租赁产权人要支付维护费用，年服务费和建筑保险中他们的分额；

• 租赁产权人要向永久产权人支付每年的地租；

• 租赁产权人对房产进行的一切大型改造工程要获得许可才能进行；

• 租赁产权人可能会面临其他限制，比如不能养宠物或转租；

• 如果租赁产权人不能履行租赁条款，比如没有支付费用，那么可能产生罚金；

• 一些租赁业权人希望买下永久业权来节省房屋开支；

• 租期终止时，房屋所有权回归永久业权人，除非续租。

什么是永久产权Freeholds

拥有产权意味着你永久地完全拥有这座建筑及其所矗立的土地。土地注册局上你的名字将被冠以“房屋产权人”的头衔:

• 不用支付每年的地租；

• 没有每年收取高额物业管理费用的房东；

• 你有责任维护建筑的构造——屋顶和外墙；

• 整栋房屋通常以永久产权形式出售。

(文中数据只包括英格兰地区)

(本文为《英国房产与投资周报》原创，参考FT、The Times、Daily Telegraph、Guardian等，图片转自网络。微信转发，必须标明微信号：ukpropertyweekly。文中内容仅为行业资讯，实际投资请遵循专业法律建议) 

---

英国房产与投资收藏贴：